Einleitung: Verkaufen – und trotzdem wohnen bleiben?

Viele Hauseigentümer möchten Vermögen freisetzen, ohne ihr Zuhause sofort aufzugeben. Genau hier kommen Modelle wie Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht ins Spiel.

Die Idee klingt attraktiv:

• Haus verkaufen

• Geld erhalten

• weiter im Haus wohnen bleiben

Doch diese Modelle sind komplex, rechtlich anspruchsvoll und nicht für jede Situation geeignet. Falsch umgesetzt, können sie zu finanziellen Nachteilen oder Abhängigkeiten führen.

In diesem Beitrag erfahren Sie:

• was Nießbrauch und Wohnrecht unterscheidet,

• wie sich diese Rechte auf den Immobilienwert auswirken,

• welche Chancen und Risiken bestehen,

• für wen sich diese Modelle eignen,

• und worauf Sie unbedingt achten sollten.

1. Was bedeutet Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht.

Kerneigenschaften:

• lebenslanges Nutzungsrecht

• Recht zur Eigennutzung oder Vermietung

• Eintragung im Grundbuch

• sehr starke rechtliche Position

Der Nießbraucher behält wirtschaftlich gesehen fast alle Rechte – der Käufer wird Eigentümer „auf dem Papier“.

2. Was ist ein lebenslanges Wohnrecht?

Das Wohnrecht ist enger gefasst als der Nießbrauch.

Kerneigenschaften:

• Recht, selbst in der Immobilie zu wohnen

• keine Vermietung möglich

• meist auf bestimmte Räume beschränkt

• Eintragung im Grundbuch

Das Wohnrecht ist einfacher, aber auch weniger flexibel.

3. Nießbrauch vs. Wohnrecht: Die wichtigsten Unterschiede

👉 Die Wahl hat erhebliche Auswirkungen auf Preis und Käuferkreis.

4. Wie wirken sich Nießbrauch und Wohnrecht auf den Verkaufspreis aus?

Beide Rechte mindern den Kaufpreis – teilweise erheblich.

Gründe:

• Käufer kann Immobilie nicht selbst nutzen

• unklare Dauer (lebenslang)

• eingeschränkte Finanzierungsmöglichkeiten

Je nach Alter, Zustand und Markt:

• Nießbrauch: 30–60 % Wertabschlag möglich

• Wohnrecht: 20–40 % Wertabschlag möglich

Pauschale Aussagen sind jedoch gefährlich – jede Immobilie ist individuell.

5. Für wen sind diese Modelle sinnvoll?

Ein Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht kann sinnvoll sein, wenn:

• Eigentümer im Haus bleiben möchten

• Liquidität benötigt wird

• keine Erben vorhanden oder versorgt sind

• langfristige Planung besteht

Nicht sinnvoll ist es häufig bei:

• hohem Finanzierungsbedarf des Käufers

• unsicheren Lebensumständen

• fehlender rechtlicher Beratung

6. Typische Risiken und Fallstricke

❌ Unterschätzter Wertverlust

Viele Eigentümer sind überrascht, wie stark der Kaufpreis sinkt.

❌ Eingeschränkter Käuferkreis

Meist kommen nur:

• Kapitalanleger

• spezialisierte Käufer

in Frage.

❌ Abhängigkeit vom Käufer

Konflikte entstehen oft bei:

• Instandhaltung

• Modernisierungen

• Nebenkosten

❌ Fehlende Flexibilität

Ein späterer Umzug kann kompliziert oder teuer werden.

7. Finanzierung & Käuferperspektive

Viele Banken:

• finanzieren Immobilien mit Nießbrauch nur eingeschränkt

• verlangen hohe Eigenkapitalquoten

Das reduziert Nachfrage und beeinflusst den Preis.

8. Alternativen zu Nießbrauch und Wohnrecht

Nicht immer ist dieses Modell die beste Lösung.

Mögliche Alternativen:

• klassischer Verkauf & Umzug

• Verkauf mit Rückmietung

• Teilverkauf (kritisch prüfen!)

• familiäre Lösungen

Ein Vergleich ist immer sinnvoll.

9. Rolle des Maklers bei Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht

Ein Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch erfordert:

• Erfahrung

• realistische Bewertung

• klare Kommunikation

Ein spezialisierter Makler:

• erklärt Käufer und Verkäufer die Folgen,

• steuert Erwartungen,

• vermeidet Fehlentscheidungen.

Ein unerfahrener Makler kann erheblichen Schaden anrichten.

10. Rechtliche Beratung ist unverzichtbar

Diese Modelle sollten niemals ohne notarielle und rechtliche Beratung umgesetzt werden.

Wichtige Punkte:

• genaue Ausgestaltung des Rechts

• Kostenverteilung

• Regelungen für Sonderfälle

11. Warum viele Eigentümer auf geprüfte Empfehlungen setzen

Da diese Modelle selten sind, wünschen sich Eigentümer:

• erfahrene Ansprechpartner

• klare Einschätzungen

• keine Verkaufsmaschen

Qualitätsbasierte Vermittlungen helfen, geeignete Spezialisten zu finden.

12. Fazit: Chancen nutzen – Risiken kennen

Nießbrauch und Wohnrecht können sinnvolle Lösungen sein – wenn sie bewusst gewählt werden.

Sie sind kein Allheilmittel, sondern ein komplexes Instrument, das:

• sorgfältige Prüfung,

• realistische Bewertung,

• professionelle Begleitung
  erfordert.

Wer die Konsequenzen kennt, kann fundierte Entscheidungen treffen.

🔹 FAQ – Häufige Fragen zu Nießbrauch & Wohnrecht

❓ Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Nießbrauch erlaubt auch Vermietung, Wohnrecht nur Eigennutzung.

❓ Wie stark sinkt der Immobilienwert?

Je nach Alter und Markt erheblich – oft zwischen 20 % und 60 %.

❓ Kann ich später ausziehen?

Ja, aber das Recht bleibt bestehen und kann den Verkauf erschweren.

❓ Wer trägt die Instandhaltung?

Das hängt von der vertraglichen Regelung ab.

❓ Ist ein Makler sinnvoll?

Ja, wenn er Erfahrung mit diesen Modellen hat.