Einleitung: Warum der Verkauf vermieteter Wohnungen oft unterschätzt wird

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung unterscheidet sich deutlich vom Verkauf einer leerstehenden Immobilie. Viele Eigentümer gehen zunächst davon aus, dass sich „schon ein Käufer findet“ – schließlich fließen Mieteinnahmen. In der Praxis ist der Markt jedoch klar segmentiert, rechtlich geregelt und stark von Erwartungen der Käufer geprägt.

Typische Fragen von Eigentümern sind:

• Kann ich eine vermietete Wohnung überhaupt gut verkaufen?

• Wer kommt als Käufer infrage?

• Muss der Mieter ausziehen?

• Wie wirkt sich der Mietvertrag auf den Preis aus?

In diesem Beitrag erfahren Sie:

• welche Besonderheiten beim Verkauf vermieteter Wohnungen gelten,

• welche Chancen und Risiken bestehen,

• wie sich der Mietvertrag auf den Wert auswirkt,

• welche Zielgruppen relevant sind,

• und wie Sie die richtige Verkaufsstrategie wählen.

1. Vermietete Wohnung ≠ leerstehende Wohnung

Der wichtigste Grundsatz lautet:

Der Käufer übernimmt den Mietvertrag.

Das bedeutet:

• Der Mieter bleibt in der Wohnung.

• Der bestehende Mietvertrag gilt unverändert weiter.

• Eigenbedarf ist nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich.

Für viele Eigennutzer ist das ein Ausschlusskriterium – für Kapitalanleger hingegen der Kern des Interesses.

2. Wer kauft vermietete Wohnungen?

Der Käuferkreis ist klar definiert.

🏢 Kapitalanleger

• Fokus auf Rendite

• Interesse an stabilen Mieteinnahmen

• Bewertung nach Ertragswert

🏦 Institutionelle Investoren (bei größeren Einheiten)

• Fokus auf Cashflow

• langfristige Perspektive

• professionelle Prüfung

🏠 Eigennutzer (selten)

• meist nur bei kurzfristiger Eigennutzungsmöglichkeit

• oft mit Preisabschlägen verbunden

👉 Die Zielgruppe bestimmt Preis, Vermarktung und Dauer des Verkaufs.

3. Wie wirkt sich die Miete auf den Verkaufspreis aus?

Die Miete ist einer der zentralen Bewertungsfaktoren.

✔ Marktgerechte Miete

• stabile Einnahmen

• attraktiver für Anleger

• positiver Einfluss auf den Preis

❗ Niedrige oder alte Miete

• geringere Rendite

• Preisabschläge

• eingeschränkter Käuferkreis

❗ Sehr hohe Miete

• Risiko für Käufer

• mögliche rechtliche Konflikte

• erhöhte Prüfungen

Nicht jede Miete ist automatisch „gut“ – sie muss markt- und rechtssicher sein.

4. Mietvertrag, Kündigungsschutz & Eigenbedarf

Viele Eigentümer unterschätzen die rechtlichen Rahmenbedingungen.

Wichtige Punkte:

• Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur eingeschränkt möglich.

• Kündigungssperrfristen gelten insbesondere nach Umwandlung.

• Mieter genießen starken gesetzlichen Schutz.

Falsche Aussagen gegenüber Käufern führen häufig zu:

• Kaufabbrüchen

• Haftungsrisiken

• Vertrauensverlust

5. Typische Fehler beim Verkauf vermieteter Wohnungen

❌ Fehler 1: Falsche Zielgruppenansprache

Eigennutzer anzusprechen, obwohl nur Kapitalanleger realistisch sind, kostet Zeit und Geld.

❌ Fehler 2: Unrealistische Preisvorstellungen

Der Preis richtet sich nicht nach Vergleichswohnungen für Eigennutzer, sondern nach Ertrag und Risiko.

❌ Fehler 3: Unruhe beim Mieter

Unkoordinierte Besichtigungen oder fehlende Kommunikation führen zu:

• Konflikten

• Verzögerungen

• schlechter Stimmung (die Käufer spüren)

❌ Fehler 4: Unvollständige Unterlagen

Fehlende Mietverträge, Abrechnungen oder Nachweise schrecken Investoren ab.

6. Chancen beim Verkauf vermieteter Wohnungen

Trotz aller Besonderheiten bietet der Verkauf auch klare Vorteile.

✔ Laufende Einnahmen

Die Wohnung „arbeitet“ weiter – auch während der Vermarktung.

✔ Klar definierte Käufergruppe

Kapitalanleger entscheiden rational und vergleichsweise schnell.

✔ Stabilität in unsicheren Märkten

Vermietete Wohnungen gelten oft als stabilere Anlageform.

7. Vorbereitung: Diese Unterlagen sind entscheidend

Investoren erwarten Transparenz.

Wichtige Dokumente:

• Mietvertrag

• Mieterhöhungen

• Nebenkostenabrechnungen

• Rücklagenübersicht (WEG)

• Wirtschaftsplan

• Protokolle der Eigentümerversammlungen

Je besser die Vorbereitung, desto höher das Vertrauen und die Abschlusswahrscheinlichkeit.

8. Verkauf mit oder ohne Makler?

Ein Verkauf ohne Makler ist möglich – aber anspruchsvoll.

Ohne Makler:

• detaillierte Marktkenntnis nötig

• rechtliche Sicherheit erforderlich

• professionelle Investorenverhandlungen

Mit Makler:

• zielgerichtete Anlegeransprache

• realistische Ertragsbewertung

• strukturierte Kommunikation mit Mietern

• Verhandlung auf Augenhöhe

Wichtig: Der Makler sollte Erfahrung mit vermieteten Wohnungen haben – nicht nur mit Eigennutzern.

9. Kommunikation mit dem Mieter: Ein sensibler Punkt

Der Mieter ist kein „Nebendarsteller“, sondern Teil des Prozesses.

Gute Kommunikation bedeutet:

• frühzeitige Information

• klare Aussagen

• planbare Besichtigungen

• respektvoller Umgang

Ein zufriedener oder zumindest informierter Mieter erleichtert den Verkauf erheblich.

10. Warum viele Eigentümer auf geprüfte Empfehlungen setzen

Beim Verkauf vermieteter Wohnungen wünschen sich Eigentümer:

• rechtliche Sicherheit

• Erfahrung mit Kapitalanlegern

• klare Bewertung

• strukturierte Abläufe

Qualitätsbasierte Vermittlungen helfen, spezialisierte Makler zu finden, die genau diese Anforderungen erfüllen.

11. Fazit: Vermietete Wohnung verkaufen – mit Strategie statt Bauchgefühl

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist weder schlecht noch kompliziert – wenn er richtig vorbereitet wird.

Entscheidend sind:

• realistische Bewertung

• richtige Zielgruppe

• rechtliche Klarheit

• professionelle Kommunikation

Wer diese Punkte beachtet, kann auch mit vermieteten Wohnungen sehr erfolgreich verkaufen.

🔹 FAQ – Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Wohnungen

❓ Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?

Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über.

❓ Muss der Mieter ausziehen?

Nein. Der Mieter genießt Kündigungsschutz.

❓ Ist der Verkaufspreis niedriger als bei leerstehenden Wohnungen?

Oft ja, da sich der Preis an der Rendite orientiert.

❓ Wer kauft vermietete Wohnungen?

Vor allem Kapitalanleger und Investoren.

❓ Ist ein Makler sinnvoll?

Ja, wenn er Erfahrung mit vermieteten Immobilien und Anlegern hat.